Zur Kreditaufnahme durch die Eigentümergemeinschaft

22. Oktober 2013

RA SchliepeWenn in einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine größere Sanierungsmaßnahme ansteht, muss diese finanziert werden. Hat die Gemeinschaft dann keine ausreichend gefüllte Instandhaltungsrücklage, stellt sich leicht die Frage, ob die Gemeinschaft hierfür einen Kredit aufnimmt.

Darf eine gemeinschaftliche Kreditaufnahme von der Versammlung überhaupt beschlossen werden? Und wenn ja, könnte sie durch eine Anfechtung zu Fall gebracht werden? Wie ist es überhaupt um die Haftung bestellt? Diese und ähnliche Fragen führen immer wieder zu Rechtsstreitigkeiten.

Der BGH hat vor kurzem klargestellt, dass die Versammlung grundsätzlich eine Beschlusskompetenz für eine Kreditaufnahme durch die Gemeinschaft hat. Allerdings kann dabei nicht beschlossen werden, dass die einzelnen Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner haften sollen, also gegenüber der Bank jeder für jeden einzustehen hat (BGH, Urt. v. 28.09.2012, Az. V ZR 251/11). Ein solcher Beschluss wäre nichtig, grundsätzlich haftet jeder nur mit seinem Anteil (§ 10 Abs. 8 WEG).

Offen blieb, ob bzw. wann eine Kreditaufnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Das OLG Hamm hält solche Beschlüsse nur in Ausnahmefällen für ordnungsgemäß, etwa in Notfällen (z. B. dringender Heizölbedarf) und in überschaubarem Umfang (OLG Hamm, Beschl. v. 14.05.2012, Az. 15 Wx 251/11). Das Landgericht Bielefeld will nur einstimmige Kreditbeschlüsse zulassen (LG Bielefeld, Beschl. v. 15.06.2011, Az. 23 T 442/10).

Tipp: Auch wenn eine Kreditaufnahme durch die Gemeinschaft verlockend erscheint, sollte für eine Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen die Instandhaltungsrücklage, ggf. ergänzt durch eine Sonderumlage, erste Wahl bleiben. Ein Beschluss über eine Kreditaufnahme ist zwar grundsätzlich möglich, in der Regel aber innerhalb der Monatsfrist anfechtbar.

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Gregor Schliepe

Gregor Schliepe

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