Schönheitsreparaturen bei ursprünglich unrenovierten Wohnungen

28. Juli 2020Thomas Misikowski

Der Bundesgerichtshof hat sich nach längerer Zeit wieder einmal mit der Frage der Schönheitsreparaturen bei Mietverhältnissen beschäftigt.

Ausgangslage waren die Entscheidungen aus den Jahren 2015 und 2018, wonach den Mieter bei Übernahme einer unrenovierten Wohnung über Formularklauseln nicht wirksam die Durchführung von Schönheitsreparaturen übertragen werden kann.

Jetzt lagen dem BGH zwei Fälle vor, in denen die Mieter solcher Wohnungen nach einer langjährigen Mietdauer vom Vermieter verlangten, dass dieser entweder die Schönheitsreparaturen selbst durchführen oder aber die Kosten dafür gemäß eines eingereichten Kostenvoranschlages trage.

Die Vorinstanzen hatten unterschiedlich entschieden: Während die Klage auf Übernahme der notwendigen Kosten für die Durchführung der Schönheitsreparaturen auf der Basis eines Kostenvoranschlages erfolglos blieb, wurde in dem anderen Verfahren der Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verurteilt.

Der Bundesgerichtshof hob nun beide Urteile auf und verwies sie an das Landgericht zurück, weil jeweils noch zusätzliche Feststellungen zu treffen seien.

Für das weitere Verfahren wies der Bundesgerichtshof allerdings auch daraufhin, wie die Landgerichte mit der streitigen Frage umzugehen haben.

Da die Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen hatten, entspricht der unrenovierten Zustand auch dem vertragsgemäßen Zustand. Da auf der anderen Seite durch das langjährige Bewohnen dieser ursprüngliche Zustand – unterstellt, Schönheitsreparaturen seien bis dahin nicht vorgenommen worden – sich naturgemäß verschlechtert hat, sieht der Bundesgerichtshof einen Anspruch des Mieters auf eine „frische“ Renovierung schon als gegeben an.

Der Grundsatz von Treu und Glauben gebiete es aber, die wechselseitigen Interessen von Mieter und Vermieter in einen angemessenen Ausgleich zu bringen. Durch die Erhalt der Mieter eine Wohnung in einem Zustand, der besser sei, als der ursprünglich als vertragsgemäß akzeptierte Zustand. Andererseits werden durch die Renovierung auch die Gebrauchsspuren beseitigt, die noch vom Vormieter stammten.

Den interessengerechten Ausgleich sieht der BGH darin, dass sich Mieter und Vermieter die Kosten der Durchführung der Schönheitsreparaturen teilen bzw. sich der Mieter, wenn der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchführen lässt, sich entsprechend hälftig an den entstehenden Kosten zu beteiligen hat.

Detailfragen, wer beispielsweise dann das Unternehmen auswählen darf und was bei einer Divergenz von zwei unterschiedlichen Kostenvoranschlägen ausschlaggebend sein wird, dürfte trotz des salomonischen Urteils des Bundesgerichtshofs in der Zukunft wohl weiterhin die Gerichte beschäftigen.

(BGH VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/17)

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