Der Käufer einer Eigentumswohnung haftet nicht für Wohngeldschulden des Voreigentümers

18. Oktober 2013

RA SchliepeDer Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Erwerber einer Eigentumswohnung trotz der Regelung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG nicht mit dem Wohnungseigentum für beim Voreigentümer aufgelaufene Hausgeldrückstände haftet.

Bisher wurde von Teilen der Rechtsprechung und der Literatur das Gegenteil vertreten. Grund: In § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ist seit 2007 geregelt, dass die Eigentümergemeinschaft in der Zwangversteigerung des Wohnungseigentums unter bestimmten Voraussetzungen Vorrang gegenüber den grundbuchlich gesicherten Banken genießt, also aus dem Versteigerungserlös zuerst die Wohngeldrückstände gezahlt, und dann die Bank aus dem Rest befriedigt wird.

Da aber Grundschulden zugleich ein sog. dingliches Recht darstellen, welches bis zu seinem Erlöschen losgelöst vom jeweiligen Eigentümer auf der Immobilie lastet, und die Eigentümergemeinschaft mit ihren Forderungen im Rang sogar noch besser gestellt ist, wurde dem Vorrecht der Gemeinschaft eine ähnliche Rechtsnatur zugebilligt wie der Grundschuld. Deshalb sollte auch ein Käufer der mit Wohngeldschulden belasteten Wohnung gegebenenfalls deren Zwangsversteigerung dulden müssen.

Der BGH hat dagegen nun entschieden, dass § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG zwar eine vorrangige Befriedigung der Eigentümergemeinschaft regelt, nicht aber darüber hinaus ein – von der Person des Eigentümers unabhängiges – dingliches Recht darstellt (BGH, Urt. v. 13.09.2013, Az. V ZR 209/12). Deshalb musste der Erwerber der Wohnung auch keine Zwangsversteigerung seiner neuen Wohnung dulden.

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Gregor Schliepe

Gregor Schliepe

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