Die Kaution ist sicher!

10. September 2014

HoferHoffentlich zahlt die neue Mieterin pünktlich die Miete und ruiniert die frisch renovierte Wohnung nicht gleich wieder. Gut, zur Not hat der Vermieter die gezahlte Kaution. Besonders schlaue Vermieter bestimmen, dass man sich schon während des Mietverhältnisses aus der Kaution bedienen kann. Aber geht das?

Die streitige Klausel

“Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen.”

Auf diese Klausel im Mietvertrag hatte sich ein pfiffiger Vermieter berufen, als er bei einer Mietminderung seiner Mieterin mal einfach die nicht bezahlte Restmiete vom Kautionkonto entnahm. Die Mieterin war verärgert und klagte, dass der Geldbetrag wieder auf das Konto sollte und dort insolvenzsicher angelegt werden sollte.

Das eindeutige Gesetz

In letzter Instanz gab der BGH nun der Mieterin Recht und verwies auf eine eindeutige Gesetzeslage:

So bestimmt § 551 BGB:

(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. (…)

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Mit dieser Regelung wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei einer Insolvenz des Vermieters ungekürzt zurückerhalten kann, wenn dem Vermieter dann keine berechtigen Ansprüche zustehen.

Wenn sich der Vermieter aber aus der Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen bedienen kann, wird dieser Gesetzeszweck klar unterlaufen.

Die abweichende Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag ist also unwirksam und der Vermieter muss das Kautionskonto schnell wieder auffüllen.

Jan Hofer
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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