Die vorweggenommene Erbfolge – Teil 1: die selbstbewohnte Immobilie

6. September 2018Andreas Abel

Ein Großteil unserer Mandate zielt darauf ab, den Wunsch der Mandanten zu erfüllen, bereits zu deren Lebzeiten Vermögen auf Personen zu übertragen, die ansonsten erst im Erbfall bedacht würden.

Man spricht insoweit von einer vorweggenommenen Erbfolge. Die Beweggründe für lebzeitige Vermögensübertragungen sind vielfältig. Wichtige rechtliche Punkte sind bei der Gestaltung jedoch zu beachten.

Der Standardfall einer vorweggenommenen Erbfolge besteht regelmäßig darin, dass Eltern auf ihre Kinder Vermögen, zum Beispiel eine im Eigentum der Eltern stehende und von diesen bewohnte Immobilie, zu Lebzeiten übertragen.

Ein Beweggrund kann sein, dass die Eltern die Existenzgrundlage eines Kindes und dessen Familie stärken wollen. Das häufig bereits im gleichen Haus mit den Eltern wohnende Kind wird als Ergebnis der vorweggenommenen Erbfolge im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Damit kann gewährleistet werden, dass die Substanz der Immobilie über weitere Jahre erhalten bleibt, da bekanntermaßen das Innovationsbedürfnis bei der jüngeren Generation höher ist als bei der Elterngeneration.

Solange das Kind nicht Eigentümer ist, ist ihm dringend davon abzuraten, in die Immobilie zu investieren. Unabhängig von der Problematik, dass Banken sich schwer damit tun, Darlehen für Investitionen in fremdes Eigentum auszureichen, besteht die Gefahr, dass im Todesfall möglicherweise die Immobilie gerade nicht dem Kind zufällt, welches in dem Anwesen wohnt, sondern an alle Kinder als Miterben fällt.

Die Folge kann sein, dass mangels entsprechender Regelung das Kind seinen Geschwistern gegenüber nach dem Tod der Eltern für das Wohnen in der Nachlassimmobilie plötzlich ein Nutzungsentgelt schuldet bzw. im Falle einer fehlenden Verständigung unter den Erben die Gefahr einer Versteigerung der Immobilie droht.

In einer solchen Risikokonstellation sollte das in der Immobilie wohnende Kind darauf drängen, dass eine lebzeitige Übertragung erfolgt, wodurch die geschilderten Probleme verhindert werden können.

Die übergebenden Eltern werden rechtlich nicht schutzlos gestellt: ihnen sollte im Gegenzug für die Übertragung im Grundbuch ein Wohnungs- oder gar Nießbrauchsrecht an der Immobilie eingetragen werden, sodass zwar das Kind Eigentümer wird, das Eigentum jedoch mit einem Nutzungsrecht der Eltern belastet bleibt. Gleichzeitig sollten sich die Eltern das Recht vorbehalten, die Übertragung rückgängig zu machen, wenn beispielsweise das Kind das Anwesen ohne Zustimmung der Eltern weiterverkaufen oder belasten will. Denkbar sind jedoch auch Rückforderungsrechte für den Fall der Scheidung der Ehe des Kindes, Insolvenz des Kindes, Zwangsvollstreckung in die Immobilie etc. Damit können die Eltern sicherstellen, dass sie die Immobilie“ zurückholen“ können, wenn das Kind sich nicht so verhält, wie es bei der Übertragung gedacht war und die Immobilie somit unerwünschten Dritten als Vermögensmasse zur Verfügung stünde.

Ein weiterer Beweggrund für eine lebzeitige Immobilienübertragung kann sein, dass die Immobilie nicht in den späteren Nachlass fallen soll, um die Pflichtteilsansprüche unliebsamer Kinder zu reduzieren. Bei einer solchen Übertragung ist jedoch höchste Vorsicht geboten. Werden bestimmte rechtliche Parameter nicht beachtet, zum Beispiel wenn sich die Eltern am gesamten Objekt ein Wohnrecht vorbehalten, kann der Schuss nach hinten losgehen. Dieser Aspekt wird in der Praxis aus meiner Erfahrung häufig übersehen.

In einem nachfolgenden Beitrag werde ich auf die Frage eingehen, inwieweit durch eine Übertragung das Vermögen vor dem Zugriff des Sozialhilfeträgers im Fall der Pflegebedürftigkeit geschützt werden kann.

Andreas Abel

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